Les avantages de la SARL de famille en LMNP

Constituée par des membres d’une même famille, la SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Étant reconnu qu’aux particuliers, le statut LMNP n’est envisageable que dans le cadre d’une société proposant le régime de la transparence fiscale. Contrairement à la SCI, la SARL de famille y est autorisée. Elle apparaît donc comme le candidat idéal pour tirer tous les avantages fiscaux de la location meublée dans le cadre d’un investissement locatif !

Qu’est-ce qu’une SARL familiale immobilière ? 

C’est une société dont les associés sont issus d’une même famille. Ces derniers doivent être des personnes parentes en ligne directe, frères et sœurs ou conjoints et partenaires de pacs. Tant que les associés remplissent ces critères, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale et donc peut  bénéficier du régime LMNP pour les revenus locatifs perçus.

Avec la transparence fiscale, la SARL de famille ne paye pas d’impôts. Ce sont les associés, selon leur quote-part respective dans le capital, qui liquident l’impôt dans les catégories correspondantes aux recettes de la SARL. En l’occurrence, pour la SARL de famille faisant de la location meublée, les revenus locatifs seront imposables du côté des associés dans la catégorie BIC.

Les avantages du régime LMNP dans le cadre d’une SARL de famille

Le LMNP est le régime fiscal par défaut des locations meublées (si les recettes locatives du loueur ne dépassent pas 23 000 euros et 50 % du revenu des salaires, BIC et BNC et BA du foyer fiscal). Quels sont donc ses avantages ?

• Le régime fiscal: les associés de la SARL de famille doivent opter pour le régime réel c’est-à-dire la déduction des charges au réel sur les recettes générées par la société familiale. Ce qui permet de déduire fiscalement les dotations aux amortissements du bien immobilier.
• L’amortissement de l’immeuble: la particularité et l’avantage majeur du régime LMNP au réel tiennent à la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Il sera alors possible de réduire drastiquement la charge fiscale issue des revenus locatifs pesant sur les associés de la SARL de famille voire de la supprimer.
• Les plus-values immobilières: Dans le cadre d’une SARL de famille au régime LMNP, les associés voient la plus-value réalisée soumise au régime des plus-values des particuliers. Ce qui permet d’amortir le bien sans pour autant augmenter l’assiette d’imposition sur la plus-value afférente. Un véritable avantage fiscal !

Quel est l’intérêt d’une SARL familiale pour faire de la location meublée ?

L’intérêt de la SARL de famille tient à la possibilité d’acheter à plusieurs un bien immobilier afin d’augmenter son pouvoir d’achat immobilier. La mise en commun de ressources et le nombre d’associés permettent alors de maximiser l’effet levier de l’emprunt bancaire en faisant profiter à la société des capacités d’emprunt respectives de chaque associé.

Néanmoins, la SARL est une société à responsabilité limitée de sorte que les banques ne pourront pas poursuivre les associés en cas de défaut de paiement sur le remboursement du prêt immobilier. Cette particularité implique donc pour les associés de consentir des garanties supplémentaires à la banque telles que des hypothèques (ou IPPD dans l’idéal), des cautions personnelles…

Sur le plan patrimonial, la SARL de famille permet d’envisager la transmission anticipée du patrimoine de manière facilitée sans entraver le bon fonctionnement de la société et l’exploitation durable de l’immeuble. Que ce soit via la donation avec réserve d’usufruit des parts sociales ou la donation d’usufruit, la SARL de famille offre tout un panel de possibilités pour limiter les frottements fiscaux inhérents à toute succession, idéal dans un cadre strictement familial !

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